전세 3억 vs 월세 100만원, 어떤 선택이 더 유리할까? 2년·4년 실제 비용 비교

같은 집 기준 · 전세 3억원 / 월세보증금 3,000만원 + 월세 100만원 · 세후 연 3% 운용 가정 · 대출 이용 시 연 4%. 부대비용과 세금 혜택은 제외했습니다.

아래 비용에는 실제로 내는 월세·이자와 보증금에 묶인 내 돈의 기회비용을 더했습니다. 돌려받는 보증금과 갚아야 할 대출원금은 비용에 넣지 않았습니다.

월세·대출이자·기회비용을 나눠 보면

월세·이자·기회비용 상세 · 부대비용 제외 · 단위 만원

전세 자금 구성	거주기간	월세 누적액	전세 대출이자	전세 자기자금 기회비용	월세보증금 기회비용
현금 3억원	2년	2,400	0	1,800	180
현금 3억원	4년	4,800	0	3,600	360
내 돈 1억 + 대출 2억	2년	2,400	1,600	600	180
내 돈 1억 + 대출 2억	4년	4,800	3,200	1,200	360

기회비용은 통장에서 빠지는 돈이 아니라, 보증금으로 맡겨두는 동안 얻지 못한 가정 수익입니다. 보증금은 전액 반환되고 금리·월세는 유지되는 조건입니다.

금리나 보증금이 다르다면 내 조건으로 전세 월세 비교하기에서 계산할 수 있습니다.

전세 3억과 월세 100만원, 실제로 얼마나 차이 날까?

현금 3억원이 있다면 전세는 매달 월세가 나가지 않는다는 장점이 있습니다. 다만 세후 연 3%로 운용할 수 있는 돈이라면, 보증금으로 묶어두는 2년 동안 1,800만원의 수익을 포기하는 셈입니다. 월세보증금 3,000만원의 기회비용도 함께 따져야 두 선택을 같은 기준으로 비교할 수 있습니다.

내 돈이 1억원이고 나머지 2억원을 빌려야 한다면 전세의 이점은 작아집니다. 연 4% 대출이자와 내 돈 1억원의 기회비용을 합치면, 전세가 유리한 금액은 2년간 약 380만원입니다. 현금으로 구할 때보다 비용 차이가 좁아져 보증료나 금리 변화에도 선택이 달라질 수 있습니다.

이 사람이 월세를 선택하면 내 돈 1억원에서 보증금 3,000만원을 내고 7,000만원을 남길 수 있습니다. 비교할 투자금도 이 금액입니다. 전세대출로 빌릴 2억원까지 투자할 수 있는 돈으로 보면 안 됩니다.

전세보증금 3억원을 투자했다면?

현금 3억원을 가진 사람이 월세로 바꾸면 얼마를 굴릴 수 있을까요? 월세보증금 3,000만원을 남겨야 하므로 투자 가능한 돈은 2억7,000만원입니다. 이 돈에서 얻는 세후 수익이 월세 부담을 얼마나 덜어주는지 살펴봤습니다.

세후 4%에서는 전세가 유리하지만, 5%에서는 월세 쪽으로 결과가 바뀝니다. 두 선택의 비용이 같아지는 수익률은 연 약 4.44%입니다. 월세를 내고 남긴 돈을 실제로 어떻게 운용하느냐가 선택을 가르는 셈입니다.

이 비교는 월세를 월급 등 다른 소득에서 내고, 투자금은 그대로 두는 경우입니다. 투자금을 꺼내 월세를 내야 한다면 받을 수 있는 수익도 줄어듭니다.

다만 2년 뒤 다시 보증금으로 써야 할 돈이라면, 높은 수익을 기대하기 전에 원금을 지킬 수 있는지부터 따져야 합니다. 표의 2~5%는 확정 수익이 아니며, 주식·채권 투자는 손실이 날 수 있습니다. 예금과 비교할 때도 세전 금리 대신 세후 이자를 기준으로 봐야 합니다.

대출금리가 몇 %면 월세가 더 유리해질까?

대출 2억원을 쓰는 앞의 사례에서는 연 약 4.95%가 갈림길입니다. 내 돈 1억원의 세후 운용수익률을 3%로 놓으면, 이보다 높은 대출금리에서는 월세의 경제적 비용이 더 낮아집니다.

연 5%에서는 월세가 2년간 약 20만원 유리합니다. 이 정도 차이라면 보증료나 중개보수 견적만 달라져도 결과가 뒤집힐 수 있습니다. 손익분기 금리 근처에서는 소수점보다 계약할 때 실제로 내는 비용을 확인하는 편이 도움이 됩니다.

현금 보유자의 4.44%는 투자수익률이고, 대출 이용자의 4.95%는 대출금리입니다. 빌리는 돈과 내 돈의 비중이 다르므로 두 기준을 구분해야 합니다. 대출 예시는 승인 한도가 아니며, 실제로 빌릴 수 있는 금액은 은행 심사로 확인해야 합니다.

은행에서 제시받은 금리로 계산해 보세요. 참고로 HF 공시의 2026-09-28~10-04 취급 평균은 우리은행 4.32%, 국민은행 4.40%, 신한은행 4.89%였습니다. HF 보증부 대출의 해당 기간 평균이며 개인 견적과는 다릅니다. 공시 범위는 아래 출처에서 확인할 수 있습니다.

2년 뒤 이사한다면? 4년을 산다면?

4년 산다고 전세가 저절로 유리해지는 것은 아닙니다. 같은 조건이라면 월세도, 대출이자와 기회비용도 함께 늘어납니다. 같은 집에 계속 사는지, 2년 뒤 다시 이사하는지에 따라 추가 비용이 달라집니다.

같은 집에 계속 산다면 최초 중개보수를 다시 내지 않을 수 있습니다. 대신 보증 갱신료와 대출 연장 조건을 확인해야 합니다. 아래는 추가 중개보수 없이 4년을 거주하는 예시입니다.

비용 가정: 최초 중개보수 전세 60만원·월세 30만원, 전세 보증 관련 비용 합계 연 24만원. 실제 견적이나 법정 요율이 아닙니다. 4년 동안 금리·보증금·월세가 같고 추가 중개보수는 없는 조건입니다.

2년 뒤 다른 집으로 이사한다면 새 계약의 중개보수와 이사비가 한 번 더 듭니다. 위 표에 없는 비용이므로, 이사할 가능성이 높다면 그 견적까지 넣어 비교해야 합니다. 중개보수는 부가세를 포함한 최종 금액으로 확인하세요.

월세도 계약 중 언제든 자유롭게 나갈 수 있는 것은 아닙니다. 짧게 살 계획이라면 월세 금액과 함께 계약 종료 조건을 확인해야 합니다.

2년 계약과 갱신요구권은 어떻게 적용될까?

주택임대차보호법 제4조·제6조의3의 기간·갱신 보호는 전세와 월세에 모두 적용됩니다. 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정하면 원칙적으로 2년으로 보되, 임차인은 짧게 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 1회, 갱신기간은 2년이며 법정 거절사유가 있습니다. 4년 내내 임차료가 고정되거나 언제든 자유롭게 중도해지할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

전세가 무조건 유리하지 않은 이유

비용이 낮아도 이사할 날 보증금을 돌려받지 못하면 문제가 커집니다. 새집 보증금을 마련하려고 돈을 더 빌리거나 이사를 미뤄야 할 수 있습니다. 전세를 고를 때는 계산상의 절약액과 함께 반환 가능성을 살펴야 합니다. 월세도 맡긴 보증금의 반환 위험은 남습니다.

목돈이 묶이는 부담도 있습니다. 현금 전세는 매월 나가는 돈을 줄이지만, 갑자기 큰돈이 필요할 때 보증금을 꺼내 쓸 수는 없습니다. 월세는 초기 필요자금이 작아 비상자금을 남기기 쉽지만, 매월 임차료를 낼 소득이 필요합니다.

변동금리 전세대출은 다음 재산정 때 이자가 늘 수 있고, 갱신 때 한도가 줄면 내 돈을 더 마련해야 합니다. 금리 변화가 부담이라면 금리 1%p 상승 시 상환 부담도 참고할 수 있습니다. 해당 글은 주담대 원리금균등 사례이므로, 전세대출은 아래 계산기에서 만기일시상환으로 확인하세요.

전세대출을 받았다는 사실만으로 보증금 반환까지 보장되지는 않습니다. 은행 대출의 상환을 보증하는 대출보증과, 집주인의 보증금 반환을 보증하는 반환보증은 별개입니다. 금융위원회 설명

반환보증 가입 전에 확인할 조건

HF 일반전세지킴보증은 HF 전세자금보증 이용·동시 신청 등 조건이 있습니다. 신청기한은 원칙적으로 계약기간의 절반이 지나기 전이며 취급은행의 예외도 확인해야 합니다. HUG 전세보증금반환보증 역시 신청기한, 선순위채권과 주택가격 등 심사를 거칩니다.

현금 전세도 상품별 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요. 반환보증에 가입해도 계약 종료일에 보증금이 자동 입금되는 것은 아닙니다. 청구요건과 지급 절차를 확인해야 합니다.

어떤 사람에게 전세와 월세가 유리할까?

• 현금 보유자: 월세로 남긴 돈을 실제로 어떻게 운용할지가 선택을 가릅니다. 그 돈을 투자하지 않을 계획이라면 높은 기대수익률을 넣어 월세가 유리하다고 판단할 이유는 없습니다.
• 대출 이용자: 실제 승인금액과 금리가 출발점입니다. 월세와 대출이자의 차이가 작다면 보증료·금리 재산정까지 넣었을 때도 전세가 유리한지 봐야 합니다.
• 단기 거주자: 초기 보증금이 작은 월세는 목돈 마련 부담을 줄여줍니다. 다만 이사할 시점과 계약 종료 조건이 맞아야 그 장점을 살릴 수 있습니다.

전세 월세 계산기: 내 조건으로 비교하기

전세대출이 없다면 0원을 입력하세요. 월세보증금은 내 돈으로 마련하는 조건입니다. 금액은 원 단위이며, 본문의 고정 예시와 별도로 내 조건의 결과를 보여줍니다.

비교 조건

초기화

전세보증금 (원) 월세보증금 (원) 월세 (원) 전세대출금 (원, 없으면 0) 대출 연 금리 (%) 세후 연 투자수익률 가정 (%)세금과 운용비용을 뺀 연 수익률입니다. 0~100% 가정만 비교하며 투자손실은 계산하지 않습니다. 거주기간 (개월) 전세 부대비용 총액 (원) 월세 부대비용 총액 (원)

부대비용에는 거주기간 전체의 중개보수·보증료·대출 수수료·이사비 등을 넣으세요. 기본값 0원은 비용 제외입니다. 기간을 바꾸면 총액도 다시 입력하세요.

비교 계산하기

내 조건의 계산 결과

24개월 비교 · 전세의 경제적 총비용이 7,800,000원 낮습니다.

내 조건 비용 상세 · 단위 원

항목	전세	월세
반환받는 보증금	300,000,000	30,000,000
대출원금 (비용 제외)	0	0
초기 보증금 자기자금	300,000,000	30,000,000
월세 누적액	0	24,000,000
대출이자	0	0
부대비용	0	0
실제 지출 합계 (원금 제외)	0	24,000,000
보증금 자기자금 기회비용	18,000,000	1,800,000
경제적 총비용	18,000,000	25,800,000

손익분기 대출금리: 해당 없음 — 대출이 없어 적용하지 않습니다.

보증금 차액 기준 단순 손익분기 금리: 4.44%

두 손익분기 금리는 어떻게 읽을까?

대출이 있다면 실제 대출금에 대한 손익분기 대출금리를 보세요. 차액 기준 금리는 무대출일 때의 세후 손익분기 수익률입니다. 보증금 차액을 전부 빌린 경우에는 대출금리 기준으로도 쓸 수 있습니다. 두 값 모두 입력한 부대비용 차이를 반영하며, 반올림한 근삿값입니다.

월세 선택 시 투자 가능한 자기자금: 270,000,000원. 가정 투자수익: 16,200,000원. 부대비용은 별도 소득에서 지급하며 투자원금을 차감하지 않습니다.

입력값에 따른 단리 예상치입니다. 수익·대출 승인·보증금 반환을 보장하지 않습니다. 월세 세액공제, 대출 관련 소득공제, 복리, 물가, 갱신 시 임차료·금리 변동, 투자손실, 보증금 미반환 손실은 제외합니다.

같은 집에서 보증금만 더 낼 계획이라면 보증금 1억원 증액과 월세 절감의 손익분기점을 비교하세요.

금리와 세후 수익률을 더 확인하려면

예금은 세후 이자로 비교하세요. 대출 계산기로 이동한 뒤 상환 방식을 만기일시상환으로 선택하세요.

예금 세후 이자 계산하기 →전세대출 이자 계산하기 →

1억 예금의 세후 이자 비교에서 금리와 세금의 차이도 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전세보증금 3억원을 전부 비용으로 계산하나요?

아닙니다. 돌려받는 보증금은 자산입니다. 실제 지출에는 이자·월세·부대비용을 넣고, 경제적 비용에는 보증금 자기자금의 기회비용을 더합니다. 반환 지연과 손실은 별도 위험입니다.

전세 3억과 월세 100만원의 손익분기 금리는 4%인가요?

보증금 차액이 3억원일 때만 그렇습니다. 월세보증금이 3,000만원이면 차액은 2억7,000만원이고 부대비용 제외 단순 손익분기 금리는 약 4.44%입니다. 일부를 빌리면 실제 대출금과 자기자금 수익률로 다시 계산해야 합니다.

월세 세액공제를 받으면 결과가 달라지나요?

그럴 수 있습니다. 이 글은 월세 세액공제와 대출 관련 소득공제를 계산하지 않습니다. 본인의 자격과 실제 절세액을 확인한 뒤 해당 선택의 세후 부담에서 따로 차감하세요. 공제 한도를 전부 절세액으로 빼면 안 됩니다.

4년 거주하면 전세가 반드시 유리해지나요?

아닙니다. 같은 조건이면 기간에 비례하는 비용이 함께 늘어납니다. 갱신 후 임차료·대출금리·보증료와 재이사 비용이 달라지면 두 기간을 나눠 계산해야 합니다.

계산 공식·반올림·포함 범위

전세보증금 J, 월세보증금 W, 전세대출 L, 월세 M, 거주연수 T = 개월 ÷ 12, 연 대출금리 i와 세후 수익률 r(소수), 기간 전체 부대비용 Fj·Fw를 사용합니다.

• 전세 총비용 = L × i × T + (J − L) × r × T + Fj
• 월세 총비용 = M × 개월 + W × r × T + Fw
• 손익분기 대출금리 = [M × 개월 + Fw − Fj − (J − L − W) × r × T] ÷ (L × T). L = 0이면 해당 없음.
• 차액 기준 단순 손익분기 금리 = [M × 개월 + Fw − Fj] ÷ [(J − W) × T]. J = W이면 해당 없음.
• 월세 선택 시 투자 가능액 = J − L − W. 음수이면 이 모형으로 비교하지 않습니다.

월세·대출이자·부대비용은 별도 소득에서 내고 투자원금을 유지하는 단리 비교입니다. 매월 남는 돈의 재투자와 복리, 투자원금 인출은 반영하지 않습니다. 전세대출은 만기일시상환이며 대출금은 두 보증금 차액을 넘을 수 없습니다. 금액 입력은 100원 단위입니다. 양쪽에 같은 관리비·공과금은 제외하며, 다르면 부대비용에 차이를 반영하세요.

사이트의 예금 단리·대출 만기일시상환 계산 경로를 사용합니다. 세후 수익률을 직접 입력하므로 이자세를 다시 차감하지 않습니다. 대출이자는 매월 소수 둘째 자리까지 HALF_UP 반올림 후 합산하고, 기회비용은 전체 기간 계산 후 소수 둘째 자리까지 반올림합니다. 본문 비교표는 만원 단위, 시뮬레이터 상세 결과는 원 단위로 반올림합니다. 손익분기 금리는 소수 둘째 자리 HALF_UP입니다. 손익분기 공식은 월별 반올림 전 근삿값입니다. 반올림된 표시값끼리의 합계는 1원 차이 날 수 있습니다.

계산은 원화만 지원하며 환율 변환은 하지 않습니다. 부대비용에는 해당 기간의 부가세 포함 중개보수·대출보증료·반환보증료·인지세·중도상환수수료·이사비 등을 합산합니다.

공식 출처와 자료 확인 범위 · 2026-10-14

• HF 전세대출금리안내 주별: 2026-10-14 확인. 취급기간 2026-09-28~10-04의 HF 보증부 대출 평균입니다. 버팀목 등 기금대출과 지자체 금리지원협약 상품은 제외합니다. 개인 견적이나 HUG·SGI 보증부 금리가 아니며, 본문의 2~6% 시나리오와 구분합니다.
• HF 일반전세지킴보증: 가입 조건·신청기한·청구 절차. 보증료는 주택·채권 조건과 우대 여부에 따라 달라지므로 시뮬레이터에 자동 적용하지 않습니다.
• HUG 전세보증금반환보증: 상품 조건과 가입 안내. 보증료는 가입 시점의 견적을 사용하세요. 이 글의 부대비용 예시는 HUG 요율을 적용한 값이 아닙니다.
• 금융위원회 2024-01-30 전세대출 갈아타기 안내: 대출보증과 반환보증의 구분에 한해 참조했습니다.
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법: 2026-01-02 시행본, 제4조·제6조의3. 개별 계약의 갱신·해지 가능 여부는 법정 사유와 계약 사실관계를 확인해야 합니다.

이 글은 주거비 비교를 위한 계산 예시이며 금융·세무·법률 자문이 아닙니다. 계약과 상품 조건은 해당 기관에서 확인하세요. 면책 안내