| 매달 줄어드는 월세 | 1년에 아끼는 돈 | 추가 보증금 대비 연 절감률 |
|---|---|---|
| 10만원 | 120만원 | 1.20% |
| 20만원 | 240만원 | 2.40% |
| 30만원 | 360만원 | 3.60% |
| 40만원 | 480만원 | 4.80% |
환산 절감률은 추가 보증금 대비 연간 월세 절감액의 비율입니다. 부대비용을 빼기 전 세후 손익분기 수익률과 같으며, 법정 전월세 전환율이나 투자 확정수익률은 아닙니다.
월세 10만원 인하는 연 1.2%, 30만원 인하는 연 3.6%를 아끼는 조건입니다. 이 비율을 내 돈으로 받을 수 있는 세후 이자, 또는 빌리는 돈의 금리와 비교하면 됩니다.
보증금 1억 더 내면 월세를 얼마나 낮춰야 이득일까?
예금 세후 이자보다 월세를 더 많이 줄여야 내 돈을 보증금으로 쓰는 이점이 생깁니다. 아래 표에서 내가 가입할 수 있는 예금금리를 찾아보세요. 대출을 쓴다면 세금을 떼지 않은 대출이자가 기준입니다.
| 세전 예금금리 / 대출금리 | 세전 이자 기준 월 인하액 | 일반과세 예금 세후 기준 월 인하액 |
|---|---|---|
| 2.00% | 166,667원 | 141,000원 |
| 3.00% | 250,000원 | 211,500원 |
| 4.00% | 333,334원 | 282,000원 |
| 5.00% | 416,667원 | 352,500원 |
예를 들어 세전 4% 예금과 비교하면 월 282,000원이 기준입니다. 대출금리가 4%라면 세금을 빼지 않은 이자를 내므로 월 333,334원 이상 낮춰야 합니다. 같은 4%라도 자기자금과 대출의 결론이 다릅니다.
보증금을 올리는 것과 예금하는 것, 뭐가 유리할까?
세전 연 4% 예금의 세후 이자는 1년에 3,384,000원입니다. 월세 30만원 인하로 아끼는 돈은 3,600,000원입니다. 보증금 1억원을 더 맡겨 얻는 예금 대비 이점은 연 216,000원입니다. 월세를 20만원만 낮춰준다면 같은 예금보다 불리해집니다.
집주인이 월세를 30만원 낮춰주는 조건은 세전 예금금리로 몇 %에 해당할까요? 일반과세 기준으로 아래 금리의 예금과 월세 절감액이 같아집니다.
| 월세 인하 | 같은 세후 이자를 주는 예금 세전 연 금리 |
|---|---|
| 10만원 | 1.42% |
| 20만원 | 2.84% |
| 30만원 | 4.26% |
| 40만원 | 5.67% |
예금은 최고우대금리보다 내가 실제로 받을 금리가 중요합니다. 금융감독원 금융상품 한눈에에서 기간과 우대조건을 맞춰 비교하고, 은행에서 최종 금리를 확인하세요. 본문의 2~5%는 상품 견적이 아닌 가정입니다. 예금 이자 계산기에서 내 금리와 세율로 비교할 수 있습니다.
일반과세 이자 세율은 15.4%로 계산했습니다. 비과세·감면 상품은 결과가 다릅니다. 금융소득 종합과세 대상이면 원천징수 외에 세금이 더 생길 수 있습니다.
“주식에 넣으면 더 벌지 않을까?”라는 생각도 들 수 있습니다. 하지만 2년 뒤 이사할 돈이 필요한 날, 주가가 내려가 있을 수도 있습니다. 세금·수수료를 뺀 기대수익률과 비교하되 손실을 감당할 수 있는지도 함께 봐야 합니다. 월세 절감은 계약상 지출 감소이고, 투자수익은 가격과 배당 등에 따라 달라집니다.
보증금 1억원을 대출받아 낸다면?
연 4%로 1억원을 빌리면 이자는 한 달 약 333,333원입니다. 월세를 30만원 줄여도 이자보다 적게 아낍니다. 아래는 대출을 만기일시상환하고 1년 동안 같은 금리를 유지하는 경우입니다.
| 대출금리 | 연간 월세 절감 | 연간 대출이자 | 이자 차감 후 순절감 (+ 유리 / − 불리) |
|---|---|---|---|
| 2.00% | 3,600,000 | 2,000,000 | 1,600,000 |
| 3.00% | 3,600,000 | 3,000,000 | 600,000 |
| 4.00% | 3,600,000 | 4,000,000 | -400,000 |
| 5.00% | 3,600,000 | 5,000,000 | -1,400,000 |
내 돈으로 낼 때는 조금 유리했던 월세 30만원 인하가, 연 4% 대출을 쓰면 불리해집니다. 추가 보증금에 쓸 수 있는 대출인지와 실제 승인금리·한도·금리 재산정 조건을 확인하세요. 원리금 분할상환은 원금 잔액이 줄어 이자와 월 현금흐름이 달라집니다. 대출 이자 계산기에서 실제 상환 방식을 선택하세요.
2년·4년 거주하면 실제 얼마나 절약할까?
월세 30만원이면 2년에 720만원입니다. 하지만 이 금액을 전부 이득으로 보면 차이가 커 보입니다. 예금 이자를 포기한 금액까지 빼면 얼마나 남을까요?
| 거주기간 | 누적 월세 절감 | 내 돈으로 낼 때 예금 대비 이득 | 전액 빌릴 때 이자 차감 후 이득 |
|---|---|---|---|
| 2년 | 7,200,000 | 432,000 | -800,000 |
| 4년 | 14,400,000 | 864,000 | -1,600,000 |
내 돈으로 내면 예금 대비 이득은 2년에 432,000원, 4년에 864,000원입니다. 월세 절감액만 볼 때보다 차이가 작습니다. 추가 보증료와 계약 변경 비용이 이 금액을 넘으면 예금보다 불리해집니다.
이 차액을 얻으려고 1억원을 더 묶어둘 만한지가 판단할 지점입니다. 비상자금이 충분하고 보증금 반환에 문제가 없다면 월 고정지출을 줄이는 장점이 있습니다. 반대로 이사나 큰 지출이 가까우면 돈을 꺼내 쓸 수 있는 예금이 더 편할 수 있습니다. 예금도 만기 전에 해지하면 약정 이자를 다 받지 못할 수 있습니다.
돌려받는 보증금 1억원은 비용으로 계산하지 않았습니다. 다만 반환이 늦어지거나 손실이 생길 위험은 남습니다. 대출을 썼다면 만기에 원금을 상환해야 합니다.
같은 조건을 유지하는 비교입니다. 4년 뒤 결과가 더 유리해진다는 보장은 없습니다. 갱신 때 금리나 월세가 바뀌면 기간을 나눠 계산하세요.
기간별 예금 기회비용과 대출이자 상세
| 거주기간 | 포기한 예금 세후 이자 | 전액 대출 이자 |
|---|---|---|
| 2년 | 6,768,000 | 8,000,000 |
| 4년 | 13,536,000 | 16,000,000 |
복리 재예치와 절감액 재투자는 제외했습니다. 추가 보증료·계약 변경 비용·대출 수수료는 실제 견적을 아래 계산기에 넣으세요.
보증금을 많이 내는 게 무조건 좋을까?
집주인이 월세를 많이 낮춰준다고 해도, 돌려받을 수 있는 돈인지부터 봐야 합니다. 계산상 이득이 보증금 반환을 보장해주지는 않습니다.
HUG와 HF 반환보증에 이미 가입했더라도 추가로 낸 1억원까지 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 증액금을 보내기 전에 증액 후 보증금의 보장 여부와 추가 보증료를 취급기관에서 확인하세요.
증액 전에 확인할 보증 조건과 권리관계
- 증액 후 총보증금, 주택가격, 선순위채권과 다른 임차인의 보증금, 등기부상 권리관계를 함께 확인합니다.
- 상품별 신청기한과 보증한도, 보증료, 보증기간을 확인합니다. HF 일반전세지킴보증은 HF 전세자금보증 이용 요건도 확인해야 합니다.
- 증액 계약서와 확정일자 등 증액분 보호 요건을 확인합니다. 기존 보증금의 권리 순위가 증액분에 그대로 이어진다고 단정하지 않습니다.
반환보증에 가입해도 계약 종료일에 자동 지급되는 것은 아닙니다. 청구요건과 이행 절차가 있습니다. 가입 여부가 불확실하다면 증액금 지급 전에 해결해야 합니다.
월세 인하액을 협상할 때는 내가 받아들일 최소 금액을 먼저 정해보세요. 세전 4% 예금이 대안이라면 월 282,000원이 비용상 기준입니다. 보증료와 돈이 묶이는 부담까지 감안해 내가 받아들일 인하액을 정하세요. 주변의 같은 주택형·비슷한 층 매물과 비교하고, 월세 대신 관리비를 올리는 조건은 없는지도 살펴보세요.
법정 전월세 전환율과 실제 계약조건은 다를까?
법정 전환율이 연 5%라고 해서 보증금 1억원을 더 낼 때 그 비율만큼 월세를 낮춰달라고 요구할 권리가 생기는 것은 아닙니다. 법정 상한은 보증금을 줄이고 그 금액을 월세로 바꾸는 방향의 규정입니다. 이 글처럼 보증금을 늘리고 월세를 낮추는 협상에 그대로 뒤집어 적용한다고 단정할 수 없습니다.
새 임대차의 최초 조건과 기존 임대차의 월세 전환은 구분해야 합니다. 갱신 중 변경은 증액 제한·동의 여부와 계약 내용을 함께 확인하세요. 아래 계산기는 합의할 인하액의 경제적 효과를 비교하며, 계약의 법적 적합성을 판정하지 않습니다.
법정 상한의 근거와 기준일
주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조의 연 상한은 10%와 ‘한국은행 기준금리 + 2%p’ 중 낮은 비율입니다. 2%p 가산 규정은 2020-09-29부터 시행되었습니다.
2026-10-15 확인한 한국은행 기준금리 공시는 2026-08-27부터 연 3.00%입니다. 이를 적용한 보증금→월세 전환의 연 상한은 5.00%입니다. 계약 시점에 기준금리와 법령을 다시 확인하세요.
국토교통부의 갱신 시 전세→월세 안내는 임차인의 동의와 전환 상한을 설명합니다. 해당 2020년 자료의 당시 금리는 현재값으로 사용하지 않습니다.
보증금 증액 vs 월세 절감 계산기
금액은 원화이며 환율 변환은 없습니다. 입력을 바꾸면 비교 결과를 자동으로 갱신합니다. 자기자금 전액과 대출 전액을 각각 비교합니다. 일부 대출을 섞은 경우는 이 계산기의 지원 범위가 아닙니다.
내 조건의 계산 결과
환산 절감률: 3.60% · 예금 세후 기준 손익분기 월세 인하액: 211,500원
대출 기준 손익분기 월세 인하액: 333,334원. 손익분기 인하액에는 입력한 부대비용을 기간으로 나눠 반영했습니다.
| 항목 | 자기자금 전액 | 대출 전액 |
|---|---|---|
| 누적 월세 절감 | 7,200,000 | 7,200,000 |
| 기회비용 / 대출이자 | 5,076,000 | 8,000,000 |
| 추가 부대비용 | 0 | 0 |
| 비용 차감 후 순절감 | 2,124,000 | -800,000 |
연간 월세 절감액: 3,600,000원. 부대비용 제외 시 세후 손익분기 수익률은 환산 절감률과 같습니다. 같은 절감액에 해당하는 예금 세전 금리는 4.26%입니다.
금리·월세 고정, 예금 단리, 만기일시상환 예상치입니다. 월세 세액공제·대출 관련 소득공제, 투자손실, 복리, 물가, 보증금 반환 지연·손실은 제외합니다. 원금은 비용이 아닙니다. 실제 수익·대출 승인·보증금 반환을 보장하지 않습니다.
자주 묻는 질문
월세 세액공제를 받고 있어도 같은 결과인가요?
월세를 줄인 뒤 실제 세액공제액도 줄어든다면, 그만큼 보증금 증액의 이득이 작아집니다. 공제 요건과 한도에 따라 달라지므로 줄어드는 실제 절세액을 계산 결과에서 별도로 빼세요. 월세 절감액 자체는 예금 이자가 아니므로 이자소득세를 차감하지 않습니다.
관리비가 오르면 어떻게 비교하나요?
월세를 낮추는 대신 관리비가 오르면 실질 절감액이 작아집니다. 두 조건의 관리비 차이가 일정하다면 월세 인하액에서 월 추가 관리비를 뺀 금액으로 계산하세요. 음수가 되면 증액의 절감 효과가 없는 조건입니다.
계약 중간에 1억원을 더 내도 2년으로 계산하나요?
아닙니다. 증액금을 지급한 뒤 낮아진 월세가 적용되는 실제 남은 개월을 넣으세요. 계약서에 변경 보증금·월세·적용일·반환 조건을 명확히 남기고 증액분 보호와 보증 변경도 확인하세요.
계약 전체와 세후 이자를 더 비교하려면
전세 3억 vs 월세 100만원 비교 →예금 이자 계산기 →대출 이자 계산기 →1억 예금의 세후 이자에서 월 지급과 만기 지급의 차이도 확인할 수 있습니다.
계산 공식과 반올림 기준
추가 보증금 D, 월세 인하액 M, 거주 개월 n, 예금 연 금리 r, 대출 연 금리 i, 이자 세율 t, 추가 부대비용 F를 사용합니다. 금리와 세율은 아래 식에서 소수로 씁니다.
- 연간 절감액 = M × 12. 환산 절감률 = M × 12 ÷ D × 100%.
- 예금 세후 이자 = D × r × n ÷ 12 × (1 − t). 자기자금 순절감 = M × n − 예금 세후 이자 − F.
- 대출이자 = D × i × n ÷ 12. 전액 대출 순절감 = M × n − 대출이자 − F.
- 손익분기 월세 인하액 = (해당 기간의 세후 예금 이자 또는 대출이자 + F) ÷ n. 원 단위로 올림합니다.
- 부대비용 제외 예금 세전 손익분기 금리 = 환산 절감률 ÷ (1 − t). t = 100%이면 해당 없음입니다.
예금은 단리, 대출은 만기일시상환으로 계산합니다. 예금 이자와 세금은 전체 기간 계산 후 각각 소수 둘째 자리 HALF_UP, 대출이자는 매월 소수 둘째 자리 HALF_UP 후 합산합니다. 화면 금액은 원, 비율은 소수 둘째 자리 HALF_UP입니다. 따라서 표시값의 합과 차이에 1원 오차가 있을 수 있습니다. 대출 표의 연 이자도 월별 반올림을 반영합니다.
원금을 유지하고 월세·이자·부대비용을 별도 소득으로 내는 모형입니다. 중간 인출·절감액 재투자·일별 이자·금리 변동은 계산하지 않습니다. 같은 집의 변경 조건만 비교하므로 기존 보증금과 인하 전 월세, 공통 비용은 상쇄합니다. 자기자금 비교에는 예금 기회비용을, 전액 대출 비교에는 대출이자를 적용하며 둘을 동시에 차감하지 않습니다. 일반과세 예금의 15.4%는 소득세 14%와 지방소득세 1.4%를 합한 원천징수 가정입니다.
공식 출처와 확인 범위 · 2026-10-15
- 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조의2: 2026-01-02 시행본. 시행령 제9조: 2026-07-01 시행본. 보증금의 월차임 전환 상한과 가산 이율을 확인했습니다.
- 한국은행 기준금리 추이: 2026-08-27 연 3.00% 공시. 계약 시점에 다시 확인해야 하며 계산기에 자동 적용하지 않습니다.
- 국토교통부, 전세에서 월세 전환할 때 월세는 어떻게 정해질까? (2020-09-08): 갱신 시 동의와 적용 방향만 참고했습니다. 당시 3.5%p 가산 이율은 현행 기준이 아닙니다.
- HUG 전세보증금반환보증 · HF 일반전세지킴보증: 상품 조건을 확인했습니다. 개별 증액계약의 보증 가능 여부·최신 보증료는 심사와 견적이 필요하므로 자동 계산하지 않습니다.
- 금융감독원 금융상품 한눈에: 예금 비교공시 확인 경로입니다. 본문 금리는 상품 추천이나 실시간 공시값이 아닌 가정입니다.
- 국세청 원천징수 세율: 일반 이자소득 소득세 14%. 지방소득세를 합한 일반과세 15.4% 가정을 적용했습니다. 개인별 최종 세금은 다를 수 있습니다.
금융·세무·법률 자문이 아닌 조건별 비교 예시입니다. 실제 계약과 금융상품의 조건을 확인하세요. 면책 안내